سند وکالتی
اگر قصد خرید خانه دارید، یکی از مسائلی که حتما به آن برخورد می کنید سند ملک مورد نظر شماست. امروزه خانه ها با دو نوع سند رایج خرید و فروش می شوند: خانه هایی که سند قطعی دارند و خانه هایی که با وکالت و قولنامه معامله می شوند. البته سندهای ملکی به انواع مختلفی تقسیم می شوند مانند: سند ملکی تفکیکی یا سند ملکی بنچاق و … که در این مقاله تنها سند ملکی شش دانگ مد نظر ماست که امروزه به صورت تک برگی در بین صاحبان املاک وجود دارد.
ملک هایی که سند شش دانگ دارند
سند شش دانگ به معنای مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مورد نظر است. سند شش دانگ معتبرترین سند ملک در ایران به شمار می رود. هنگامی که فردی برای یک ملک (زمین، خانه ویلایی، آپارتمان و …) سند شش دانگ دارد به این معناست که مالک تمام آن ملک است و می تواند قانونا آن را به هر شخصی که مایل است واگذار کند. البته بعضی نیز سند سه دانگ دارند که در ماهیت سند تفاوتی ندارند و متعلق به ملک هایی است که یک زمین یا خانه را به 2 قسمت تقسیم کرده اند. از نظر اعتبار، سند سه دانگ نیز مانند شش دانگ به حساب می آید.
خانه هایی با سند وکالتی
تمامی ملک ها سند مادر 6 دانگ دارند اما برخی از این ملک ها قابل انتقال به صورت رسمی از طریق سند شش دانگ یا تک برگ نیستند و به صورت وکالتی قولنامه می شوند. در این حالت فروشنده یک وکالت بلاعزل به خریدار می دهد. البته دقت کنید که این وکالت نامه برای خریدار هیچگونه حق مالکیتی ایجاد نمی کند بلکه تنها اجازه انتقال ملک را به خریدار به شخص دیگر می دهد. امروزه برای جلوگیری از اختلافات احتمالی در آینده وکالت نامه را به صورت کتبی تنظیم می کنند. اکنون سوالی که مطرح می شود این است که اگر برای ملک ها سند شش دانگ وجود دارد چرا بعضی از خانه ها با سند وکالتی معامله می شوند؟ در جواب باید گفت که گاهی موانعی برای انتقال سند وجود دارند و مالک در حال حاضر نمی تواند انتقال قطعی سند را انجام دهد. برخی از این موانع شامل فقدان سند رسمی ملک، آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک می شود.
خرید و فروش زمین و ویلا لاکچری در شمال ایران با بهترین شرایط
خطراتی که سند وکالتی را تهدید می کنند
گاهی به اشتباه اینگونه برداشت می شود که وکالت بلاعزل باطل نمی شود و همواره معتبر است و هر زمان که بخواهد می تواند به دیگری انتقال دهد. وکالت جزء عقود جایز است. عقود جایز با فوت و جنون طرفین منفسخ می شوند. بنابراین اگر خریدار از فروشنده وکالت بلاعزل داشته باشد؛ با فوت و جنون فروشنده وکالت فسخ می شود. مگر اینکه با عدله دیگر اثبات کند که خریدی بین وی و فروشنده اتفاق افتاده است.
یک راه حل
اگر بنا به هریک از شرایطی که بالا ذکر شد اقدام به معامله وکالتی کردید؛ برای جلوگیری از مشکلات، در کنار وکالت بلاعزل یک مبایعه نامه نیز تنظیم کنید. با ایجاد این مبایعه نامه یک حق مالکیت برای خریدار ایجاد می شود. در این صورت اگر به هر دلیلی وکالت نامه منفسخ شود، حق مالکیت شما از بین نمی رود و می توانید در خواست تنظیم سند رسمی به نام خودتان را تقاضا کنید.
امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد؟
بله، از آنجایی که معمولا بخاطر خلافی های شهرداری مانند کمبود پارکینگ یا ساخت واحد در طبقه همکف یا … مالک نمی تواند اقدام به تفکیک یا انتقال قانونی سند کند، اگر تمامی واحدهای ساختمان با هم اقدام به رفع مشکلات ساختمان کنند و هزینه های سند را بپردازند، می توانند سند وکالتیشان را به سند قطعی تغییر دهند. اما نکته مهم در اینجا این است که هزینه هایی که برای این کار نیاز است بسیار بالاست که معمولا برای اهالی ساختمان مقرون به صرفه نیست. البته در بسیاری از موارد مانند پیشروی بیش از حد تقریبا غیر ممکن است چون برای اصلاح باید کل ساختمان را تخریب کنند.
سخن پایانی
آنچه امروزه در بازار ملک ایران شاهد آن هستیم این است که ملک هایی که سند قطعی و قانونی دارند با قیمت بالاتری نسبت به ملک های وکالتی عرضه می شوند. معمولا افرادی که مایل هستند در مناطق بالاتر و بهتری ساکن باشند اما بودجه خرید خانه با سند قطعی را ندارند به دنبال خرید آپارتمان وکالتی هستند. این کار در کنار همه فرصت هایی که برای شما به همراه دارد مانند زندگی در محله ای بهتر و شیک تر داراری خطرات بسیار زیادی نیز هست. که برخی از آنها را برای شما در بالا ذکر کردیم و بسیاری نکات حقوقی دیگر که توصیه شدید می کنیم. قبل از اقدام به خرید، حتما با شخصی که در این زمینه اطلاعات کاملی دارد مانند وکیل یا حقوقدان مشورت های لازم را به عمل آورید تا از هرگونه خطر احتمالی در امان باشید.
