آشنایی با انواع سند ملکی
حتما اسم انواع زیادی از سندهای ملکی به گوشتون خورده که در زندگیتون باید با اونها آشنا باشین، اما شاید برای شما یا بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی اونها به طور دقیق مشخص نیست.
گاهی هم این سوالها پیش میاد که:
- آیا ملکی که خریدم سند معتبری داره؟
- آیا لازمه با ساز و کار قانونی انواع مختلف سندهای ملکی آشنا باشم؟
- چطور سند ملکی خود را رهگیری کنیم و از اعتبارش مطمئن بشم؟
هر فردی قبل از شروع یک معامله ملکی، باید با انواع سند ملکی و اعتبار قانونی اونها آشنا باشه. به خاطر داشته باشین که هرگز با اطلاعات کم و ناقص وارد یک معامله ناامن نشین. اگر دچار چنین اشتباهی بشین، باید برای حل مشکلات بعدیای که واسهتون پیش میاد به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنین و روزهای زیادی درگیر این جور مسائل بشین.
مسائل حقوقی اسناد ملکی
هر سند ملکیای مسائل حقوقی مخصوص به خودش رو داره. نداشتن اطلاعات کافی یا ناقص در این زمینه، باعث ایجاد مشکلات جدی برای خریدار یا فروشنده میشه. در صورت آشنا نبودن با انواع سند، ممکنه سرتون کلاه بره و به مشکل بخورین.
کاربرد انواع سند ملکی
در این مقاله قراره به توضیح انواع سند ملکی، ویژگیها و تفاوت اونها با هم بپردازیم.
سند چیه؟
اول باید بدونیم یک سند از نظر قانونی چی تعریف میشه!
سند ملکی همونطور که از اسمش پیداست دلیل قانونی، مادی و معنوی تملک مالک به ملک محسوب میشه. سند ملکی انواع مختلفی داره که در این مقاله قصد داریم به معرفی اونها بپردازیم.
خرید و فروش زمین و ویلا لاکچری در شمال ایران با بهترین شرایط
سند رسمی چیه؟
هر سندی که در چهارچوب قانون توسط ماموران با صلاحیت تنظیم شده باشه سند رسمیه. سند رسمی در جهت اثبات ادله دعوا اهمیت زیاده داره. بر اساس ماده 1287 قانون مدنی در تعریف سند رسمی اومده که:
«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»
براساس ماده 1287 مدنی سند رسمی دارای سه ویژگی اصلیه که به اختصار در موردشون میگیم:
دخالت مامور رسمی
سند رسمی همهی اعتبار و ارزش خودش رو از «مامور رسمی قانون» میگیره. حضور مامور رسمی دلیلیه که قانون اون رو برای ثبت وقایع تعیین کرده. ماموران دولت تا وقتی که از صلاحیت خارج نشن مامور رسمی هستن.
صلاحیت مامور رسمی
ماموران رسمی فقط در حد صلاحدیدی که قانون به اونها داده قادر به اقدام قانونیان. پس اگه از این مرز عبور کنن، صلاحیت خودشون رو از دست خواهند داد.
رعایت مقررات
سندی که تنظیم میشه در صورتی رسمیه که مامور رسمی مقررات قانونی رو رعایت کرده باشه.
سند بنچاق
در گذشته که نظام مدیریتی اسناد مثل امروز نبود و اسناد به صورت یکپارچه و الکترونیک در دسترس نبودن، مردم برای توافق با هم قراردادهایی رو به صورت مکتوب مینوشتن.
بعد اون قرارداد رو نزد علما و یا افراد معروف و سرشناسی میبردن که اکثر مردم اونها رو قبول داشتن تا قرارداد رو تایید کنن.
وقتی این افراد قرارداد یا سند رو امضا و مهر میزدن، همهی مردم اون سند رو قبول داشتن. به این نوع قراردادها یا اسناد، اسناد بنچاق میگن که امروزه دیگه کارایی نداره اما اعتبارشون بعد از تایید توسط مراجع قانونی پذیرفته میشه.
سند ملکی شورایی
یکی دیگه از انواع اسناد ملکی، سند شوراییه. سندی که توسط شورای محلی یک منطقه مورد تاییده و مهر زده شده.
باید به این نکته توجه داشت که این نوع سند «عادی» محسوب میشه. برای همین، اعتبار یک سند رسمی رو نداره و برای تبدیل این سند به یک سند رسمی مراحل زیادی رو در ادارههای ثبت اسناد باید گذروند.
سند منگوله دار
حتما بعد خواندن اسم این سند تعجب کردین! ولی باید بگیم که در واقع این نوع از اسناد همونطور که از اسمشون پیداست، یک منگوله دارن! سندهایی که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شدن. این پلمپ توسط ادارهی ثبت اسناد درج شده که صحت اون رو تایید، و اون رو به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان تبدیل میکنه.
مالکیت در این اسناد قطعیه و شک و شبههای در مسائل حقوقی اونها نیست.
سند ملکی رهنی
خیلی از مواقع پیش میاد که خریدارها میخوان برای خرید منزل از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنن. در این مواقع سند برای مدتی که وام پرداخت میشه در رهن بانک گذاشته میشه و این مورد در خود سند هم درج میشه.
منظور از رهن سند در اختیار بانک، گرو موندن اون نیست، بلکه فقط در خود سند درج میشه که این سند تا تاریخی مشخص در رهن بانکه. بعد از اون سند به خریدار واگذار میشه.
اگر فردی که تقاضای وام کرده نتونه در زمان معین وام رو پرداخت کنه، بانکی که سند در رهن اونه این حق رو داره که اون ملک رو تصاحب کنه.
سند ملکی مشاع
اسناد مشاع یکی از سندهای رسمی در کشورن. کلمهی «مشاع» در واقع به معنای شریک بودنه و برای سند زمانی مورد استفاده قرار میگیره که یک ملک، چند مالک داشته باشه.
در تعریفی دیگه میشه گفت که سند مشاع، سند ملکیه که بین چند شریک تقسیم شده. این کلمه از واژه «اشاعه» میاد.
در نتیجه میشه گفت در یک سند مشاع هر یک از افرادی که جزو شرکا محسوب میشن، صاحب بخشی از ملکن. هر کدوم از اونها هم یک سند رسمی در اختیار دارن. ملک مشاع در واقع ملکیه که همهی مالکان در تمام ملک با هم شریکن. به همین دلیل مسائل حقوقی، فرآیند فروش و یا خرید ملک مشاع کمی پیچیده میشه.
برای خرید یک ملک مشاع بهتره اطلاعات کافی در مورد اون جمع کنید و تحقیقات خودتون رو در موردش کامل کنین.
سند ملکی شش دانگ
به سندی میگن که به صورت کامل به یک فرد تعلق میگیره. این اسناد رسمی جزء یکی از معتبرترین اسناد ملکیه. خود کلمهی شش دانگ به معنای شش جهته و منظور از اون هم اینه که شش دانگِ شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین رو در بر میگیره.
واژههای پایین و بالا به فضاهای بالا و زیرزمین اشاره دارن که نشانهی مالکیت تام مالک نسبت به ملک مربوطه هست.
با توجه به اعتبار بالایی این اسناد، حواشی و مشکلات حقوقیشون خیلی کمه.
سند ملکی مفروز
این واژه مقابل واژه مشاع قرار میگیره. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنیه که فردی میخواد سهم خودش رو از یک زمین مشاع برداره و اون رو جدا کنه.
یک مثال ساده:
اگر چند فرد یک سند مشاع داشته باشن و هر کدوم از این شرکا بخوان سهم خودشون رو از ملک جدا کنه و به صورت انفرادی بر روی اون ساخت و ساز کنه، باید ملک به نسبت سهم مشاعی هر کدوم از مالکان، بینشون افراز بشه. در بین انواع اسناد در کشور، مسائل «سند مفروز» بسیار پیچیده محسوب میشه.
سند ملکی تک برگ
سند ملکی تک برگی برخلاف سند منگولهدار دارای هولوگرامه. برای همینه که امکان جعل این سند بسیار پایینه. همچنین در سند ملک تک برگی به صورت مکانیزه و الکترونیکی، مشخصات ملک و مالک به صورت دقیق و خوانا درج شده.
از سایر ویژگیهای سند ملکی تک برگی میتونیم به موارد زیر اشاره کنیم:
1- تسهیل در تعویض اسناد در محل دفاتر اسناد رسمی به این صورته که در صورت وجود شرکا در یک ملک، هر مالک حتی اگه نیم دانگ سهم داشته باشه سند مجزای خودش رو داره.
2- صرفه جویی در مصرف کاغذ. (به طور مثال سند ملکی منگولهدار شامل 12 تا 32 صفحه میشه که عدد زیادیه)
3- اطلاعات دقیق و جزئی در اختیار کاربر قرار میده.
4- هنگام نقل و انتقالات، این عمل در همون جلسهای که طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی اقدام به معامله میکنن انجام میشه و بعد از تهیه و امضای فرمها، بقیهی امور توسط دفاتر اسناد پیگیری میشه. در نتیجه نیازی به مراجعه خریداران به ادارات ثبت نیست.
سند ملکی وقفی
معمولا مردم تصور میکنن سند اوقافی یعنی سند ملکی که معارض بوده یا اداره اوقاف ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته.
سند اوقافی نوعی سند ملکیه که مالک اون رو وقف کرده و ادارهی اوقاف این ملک رو به صورت اقساط 99 ساله به دیگران منتقل میکنه. این قضیه استثنایی هست بر مادهی 88 قانون مدنی در مورد مال وقف، که خرید و فروش ملک وقفی رو مجاز ندونسته.
خریداران ملک اوقافی ملزم هستن تا مبلغ ناچیزی به عنوان قسط یا اجارهی سالانه به ادارهی اوقاف بپردازن که میزان اون مثلا در یک زمین وقفی 200 متری ممکنه سالانه 300 هزار تومان باشه.
این املاک فرقی با املاک شخصی ندارن و ایرادی هم در اونها نیست! حتی امکان ساخت و ساز هم در این املاک وجود داره. چه بسا خرید ملک وقفی به دلیل ارزونتر بودن برای کسایی که مشکل مالی و اقتصادی دارن و توانایی خرید املاک شخصی رو ندارن، یک امتیاز محسوب بشه.
سند ملکی المثنی
وقتی که سند مالکیت از بین بره، مثلا دچار آتش سوزی و حریق بشه و اثری از اون باقی نمونه. و یا گم بشه؛ مالک میتونه از ادارهی ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور سند مالکیت المثنی بکنه. در این صورت طبق ماده 120 اصلاحی آیین نامه قانون ثبت، موارد صدور سند المثنی به شکل زیره:
- در صورت مفقود شدن سند مالکیت.
- در صورت از بین رفتن جزئی یا کلی سند مالکیت.
- در صورتی که سند مالکیت نزد دیگری باشد و استرداد آن حتی با صدور اجرائیه مقدور نباشد.
- در مواردی که مالک به علت از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت، تقاضای صدور سند را نماید، باید موارد را کتبی اعلام و استشهادیهای که به صورت فرم چاپی میباشد، تنظیم و به امضای حداقل سه نفر که هویت و امضای آنان به وسیله کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی شده، به ادارهی ثبت تسلیم شود و ادارهی ثبت به وسیلهی بخش نامهای فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند و پس از بخش نامه به درخواست متقاضی، یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا یکی از روزنامههایی که آگهی ثبتی در آن درج میشود، آگهی نماید.
سند ملکی عرصه و اعیان
در یک تعریف کلی و غیردقیق میشه «عرصه» رو زمینی دونست که ساختمان در اون بنا شده و «اعیان و یا اعیانی»، طبق نظر عموم مردم به خود ساختمان برمیگرده؛ هر چند که تعریف دقیقی نیست.
فرض کنید ادارهی اوقاف مالک عرصهی یک مجتمع آپارتمانیه و شما فقط مالک اعیانی هستین یا در هر اون چه که به عرصه اضافه شده شریکید و در این صورت به شما سند مالکیت اعیانی داده میشه و از مالکیت عرصه سهم ندارین.
در تهران و همچنین در سایر استانهای کشور زمینهای زیادی هستن که شش دانگ یا قسمتی از اونها متعلق به اداره اوقاف بوده و وقف شده. در نتیجه اسناد مالکیت اعیانی هم در بعضی از شهرها زیاد دیده میشه.
سند ورثه ای
هر گاه فردی که سند مالکیت ملکی به نامش صادر شده فوت کنه، ورثه میتونن با ارائهی مدارک، اصل سند مالکیت مورث، گواهی حصر وراثت، تقاضای صدور سند مالکیت و فرم 19 مالیاتی، از ادارهی ثبت محل وقوع ملک، درخواست صدور سند مالکیت نسبت به سهم الارث خودشون بکنن.
سند ملکی تفکیکی
تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچکتر. صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا” به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.
سند وکالتی
سند ملک یکی از مهمترین و اساسیترین مواردیه که در خرید خونه مطرح میشه. بنابراین خریداران باید دقت و توجه خاصی به این امر داشته باشن.
خرید و فروش خونهها با دو نوع سند رایج انجام میشه؛ املاکی که سند قطعی دارن و ملکهایی که با وکالت و قولنامه معامله میشن.
سند وکالتی فروش املاک، همون خرید و فروش وکالتی املاک بدون انتقال سند قطعی ملکه. انجام چنین معاملاتی ریسک زیادی داره؛ چرا که وکالتنامهها با فوت افراد، باطل، و خریدار ملک دچار مشکلات انتقال سند ملک میشه. برای همین پیشنهاد میکنیم در صورت عقد قراردادهای خرید و فروش املاک وکالتی، در اولین فرصت اقدام به ثبت و انتقال سند مالکیت بکنید.
وکالت فروش بلاعزل ملک
وکالت بلاعزل عقدی است جایز، یعنی عقدیه که با مرگ هر یک از طرفین یا استعفای وکیل یا عزل وکیل توسط موکل و یا با جنون وکیل و یا موکل تموم میشه.
برای مثال اگه کسی به دیگری وکالت بده که اتومبیلی براش بخره، به کسی که وکالت میده «موکل» و به کسی که عمل خرید اتومبیل رو باید انجام بده «وکیل» میگن. حالا اگه وکیل قبل از خرید اتومبیل دیوانه بشه یا فوت کنه و یا از انجام اون عمل استعفا بده، و یا موکل اون رو عزل کنه، دیگه اجازهی انجام معامله اتومبیل رو نخواهد داشت.
سند معارض
سند معارض سندیه که مشابه اون برای همه یا قسمتی از ملک، با موضوع همین سند صادر شده باشه.
یعنی دو سند رسمی با اسمها و تاریخ متفاوت صادر شده باشه. دارندهی سند مالکیت معارض باید برای تعیین تکلیف سندهای متعارض مبادرت به عنوان دعوای فسخ سند مالکیت در دادگاه بکنه. دادگاه بعد از بررسی، به هر یک از دو سندی که در تعرض در ملک یا زمین دیگهای باشه، حکم «ابطال سند معارض» میده.
مقایسه سند زنگوله دار با سند تک برگ
ویژگی های سند زنگوله دار:
- مندرجات این اسناد توسط یکی از متصدیات مربوطه در ثبت با خودنویس مشکی نوشته میشه.
- به جهت دستنویس بودن سند زنگولهدار، بعضی وقتها شاهد ناخوانایی در برخی از اسنادیم.
- این سند به جهت امکان دستخوردگی در اون، ممکنه به سادگی جعل بشه. پروندههای زیادی در مراجع قضایی وجود داره که نشون میده جعل این اسناد به شکل زیادی در حال رخ دادنه.
- در برخی از پروندهها این جرائم به صورت باندی و با معاونت یا مباشرت و یا مشارکت معدودی از سردفتران اسناد رسمی هم اتفاق افتاده.
- فاقد آدرس ملک، کد پستی اون و مشخصات کامل مالکه.
ویژگی های سند تک برگ:
- سند از طریق سیستم تنظیم، و تمامی مندرجات اون تایپ میشه. برای همین دیگه مشکل ناخوانایی سند قبلی در اون مشاهده نمیشه.
- دارای شمارهی سریالیه که در قسمت سمت راست بالایی سند نوشته شده.
- دارای شمارهی دفتر الکترونیکیه که کمی پایینتر از شمارهی سریال سند قرار داره.
- دارای نقشهی موقعیته که در سمت راست پایینی سند درج شده. همچنین دارای «نقشهی طول و ابعاد ملک» هست که در سمت چپ پایینی سند قرار داره. (نقشه UTM یا نقشهای که طول و عرض جغرافیایی در اون قید میشه.)
- شناسنامهی ملی جغرافیایی ملک (املاک و مستغلات «جام») در سمت راست سند و پایینتر از نقشهی موقعیت قرار داره.
- این شناسه یکتاست که مختص ملک ثبت شده در اون بوده. این امر باعث شده تا از صدور سند معارض مالکیت جلوگیری بشه.
- دارای بارکده که در ذیل روی سند در سمت چپ پایینی اون قرار داره که با استفاده از همین کد رمزه که اگه سندی جعل بشه، مشخصات صاحب سند مالکیت اعلام میشه.
- دارای مشخصات ملک، آدرس و کد پستیه که در قسمت بالایی روی سند نوشته میشه.
- دارای مشخصات کامل مالکه.
- دارای هولوگرام قوهی قضاییه مخصوص واحد ثبتی مربوطه هست. آرم و متن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اون وجود داره که همراه با مهر و امضا رئیس واحد ثبتی محل یا متصدیان مربوطه در ظهر سند قرار داره.
- وجود قسمت ویژه «محدودیت های نقل و انتقالات» در ظهر سند که اگر محدودیت هایی نسبت به ملک از جمله بازداشت و رهن اعمال شود، در همین بخش درج می شود.
- اگر سند قبل از تسلیم به مالک ملک یا بعد از اون باطل بشه، مهر «باطل شد» روی اون زده و پانچ میشه. (دو سوراخ در وسط)
- این امر باعث میشه تا سند از درجهی اعتبار ساقط بشه. در نتیجه اگه شخصی بخواد مهر فوق رو پاک کنه و از اون سوء استفاده کنه، پانچ فوق مانع این کار میشه.
مدارک لازم برای تبدیل اسناد دفترچه ای به سند تک برگ
1- برگهی خلاصهی معامله که همون بنچاقه و توسط دفترخونه و در سیستم دفتر املاک ادارهی ثبت پس از تایید، چاپ و امضا میشه.
2- درخواست خریدار (کسی که ملک به صورت رسمی بهش منتقل شده. اگه شما مالک فعلی هستین و سند منگولهدار دارین، خود خریدار محسوب میشین و باید خود یا اگه شریک دارین کلیه شرکا در ملک فرم درخواست رو پر کنن.)
3- اصل سند مالکیت قبلی (دفترچهای یا تکبرگی متعلق به مالک قبلی)
4- پرداخت هزینهی صدور سند مالکیت جدید؛ این هزینه حدود 50 هزار تومانه که با هزینههای مربوط به پست و ارسال سند تکبرگی به درب منزل به رقمی حدود 80 هزار تومان برای هر برگ سند تکبرگی میرسه. ضمنا اگر سند دارای چندین مالک (شراکتی) باشه برای هر کدوم یک سند تکبرگی جداگانه صادر میشه و برای هر کدوم باید هزینه صدور سند مالکیت/تک برگی جداگانه پرداخت بشه.
5- کد ملی و آدرس مالک (کسی که تقاضای سند تک برگی داره. یعنی در صورتی که شما خریدار جدید هستین باید مشخصات خودتون رو وارد کنین)
نشانی ملک و کدپستی ملک
ممکنه بپرسید که الان وضعیت سند تکبرگیام رو چجوری پیگیری کنم؟
از اون جایی که فرایند انتقال اسناد تکبرگی یا دفترچهای قدیمی به ادارهی ثبت، و همچنین فرآیند انتقال اسناد چاپ شدهی جدید از اداره ثبت به در منزل شما توسط ادارهی پست مدیریت و انجام میشه، سامانه به شما کمک میکنه تا تمام اتفاقات رخ داده بر روی سندتون رو رهگیری کنید.
نتیجهگیری و جمعبندی
خب ما تا اینجا با انواع سند آشنا شدیم که هر کدوم از اونها روزی به دردمون میخورن. بدون شک تعداد زیادی مسائل حقوقی در زمینه املاک و ملک، حول اسناد میچرخه و سندها نقش مهم و تاثیرگذاری در برد یا باخت یک معامله میذارن. اسناد به نحوی هویت ملکها هستن. به همین دلیل لازمه دقت کافی در خرید خانه یا زمین داشته باشین؛ چون اگه یک اشتباه کنین سرمایهی شما و محصول یک عمر زحمتتون به راحتی از دستتون میره.
ما تلاش خودمون رو کردیم تا با توضیحات مفید به کمک شما بیایم و شما رو با انواع سند رسمی و عادی آشنا کنیم تا اگه یک روز معاملهای داشتین سرمایهی خودتون رو از دست ندید.
